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豪徳寺無料法律相談会

すでに事務所の公式HPには載せておりますが、9月2日(午前11時から午後4時)に、三井生命豪徳寺営業部にて無料法律相談会を開催させていただきます。小田急豪徳寺駅、東急世田谷線山下駅から徒歩2、3分の場所ですので、同沿線にお住まいの方、同路線をご利用される方はお気軽にご利用いただけるかと思います。相談会の概要はリンクバナーから事務所HPをご確認下さい。

当事務所は個人のお客様の案件ですと、不動産関係の案件を最も得意としておりますが、離婚、相続、債務整理、交通事故など法律相談であれば何でも相談の対象となります。特に今回は保険会社とのコラボ企画になりますので、相続案件などは手厚いサポートが可能かと思います。

毎月開催させていただいている高円寺パル商店街の無料法律相談会のように、豪徳寺の法律相談会も定期的に行ってまいりたいと考えておりますので、特にご近所、沿線にお住まいの皆様は今後も本ブログや公式HPの開催情報をご確認下さい。

 

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弁護士によるマンション管理Q&A⑫

ずっとサボっていましたが、久しぶりのブログ更新です。

 

Q マンションの管理組合には普通のマンション管理組合とマンション管理組合法人があるようですが、法人化した方が良いのでしょうか?

 

A マンション管理組合を法人化すると、マンション管理組合法人の名義で不動産登記ができます。通常のマンション管理組合は、法人ではないので人ではありません。人でないということは登記をすることができないため、マンション管理組合の理事長の名義で登記をしなければなりません。そうすると、理事長が交代すれば、登記の名義を変更しなければなりません。理事長が亡くなられてしまった場合などには相続が発生しますから、その後の登記名義の変更はかなり煩雑になります。法人化すると、人となり、マンション管理組合名義で登記ができるので、理事長の交代による相続の問題が生じることはありません(法人化した場合でも、理事長が後退した場合には登記の理事長の名義変更を行わなければなりませんが、登記名義人そのものを変更することに比べれば大きな変更ではありません)。

 他にも、法人化した場合には、マンション管理組合法人の名義で銀行口座を作ることができるので、理事長の個人財産とマンション管理組合の財産を明確に分離することができますし、理事長が交代した場合でも、理事長ではなくマンション管理組合法人名義の銀行口座なので、引き続き同じ口座を利用することができます。銀行との関係で言えば、マンション管理組合として借入が必要な場合などには、通常のマンション管理組合であれば、理事長を借主として他に連帯保証人を立てなければなりませんが、マンション管理組合法人を借主、理事長を連帯保証人とすることができます。

 また、管理費滞納などの問題が生じ裁判を起こした場合、例えば裁判中に理事長が後 退してしまった場合でも裁判が中断されることなく、訴訟を継続することができます。

 こういったメリットがある一方で、法人化には、総会の特別決議という手続が必要になりますし、理事長ら役員が変更する度に登記事項を変更する必要が生じます。また、マンション管理組合が収益事業を行っている場合には法人税が発生する可能性があります(法人税が発生する具体的ケースについては税理士な専門家に確認する必要があります)。

 マンション管理組合を法人化すべきか否かは、以上のようなメリット・デメリットを理解した上で判断する必要があります。

 

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弁護士によるマンション管理Q&A⑪

Q 管理費を滞納していた区分所有者が、マンションを売却していなくなってしまいました。この場合、前区分所有者の滞納分は誰に請求できるのでしょうか?

 

A この場合、管理組合は前の所有者にも新所有者にも滞納管理費を請求できます。自身が滞納していた前の所有者に対して請求できるのは当然ですが、区分所有法では、新所有者にも請求できるとしています。

新所有者が、前の所有者の管理費滞納の事実を知っているかどうかは関係がなく、知らない場合にも請求できます。また、前の所有者と新所有者の間で、滞納管理費については前の所有者が責任を持つなどと合意をして書面を交わしているような場合でも請求できます。このような合意は、前の所有者と新所有者の間でしか意味を持たず、管理組合との関係では無意味だからです。

このように、滞納管理費の請求先については、管理組合が手厚く保護され、所有者にとっては不利かつ不意打ちとなりうる規定となっています。もっとも、売買に不動産仲介業者が入っている場合には重要事項説明書に滞納の有無は記載されているので、実際には新所有者が滞納を知らないということはあまりありません。しかし、不動産仲介業者の入らない売買もありますので、滞納者の多いマンションの管理組合は、所有者の変更には注意を払っておいた方が良いでしょう。

 

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マンション標準管理規約改正

今日のニュースに、国交省が「マンション標準管理規約」を改正したという記事がありました。

マンション標準管理規約とは、各マンションには維持管理等のルールを定めるマンション管理規約を置いているところ、各マンションの置くマンション管理規約の指針として国が定める規約のひな型のことです。

今回の改正では、各区分所有者から徴収した管理費を「コミュニティ形成に要する費用」(お祭りや地域のイベントの費用等)に充てられるとしていた従来の条項が削除されました。イベントに興味のない参加者にとっては出したくない費用であり問題視され、トラブル事例が相次いだためです。

もう1つは、マンション管理組合の役員(理事や監事)に区分所有者以外の外部の者(弁護士、マンション管理士建築士など)を登用できるようになりました。役員のなり手がいないマンションやトラブルが多いマンション管理組合のため、外部から専門家を招聘できるようにしたのです。この改正はマンション管理組合の顧問という形でマンション管理に深く関わってきた当事務所として大きいです。

役員、特に理事長に就任した場合には、顧問の場合よりもできることは相当増えます。例えば、規約に違反する区分所有者に対し、理事長として直接勧告・指示・請求などを行うことができます(総会決議を経て委任を受けなくても動くことができるのが非常に大きいです。マンション管理案件では、弁護士が就くには総会決議等を経なければならないというのが、特にあまり区分所有者の意識が高くない管理組合ではネックになりますので。)。理事会を開き、収支決算案、修繕計画、規約の改正などをオブザーバーではなくより主体的に検討することができます。また、マンション管理に必要であれば職員の採用などを行うこともできます。

標準管理規約改正を受けて実際に各マンション管理組合がどの程度従前の規約の変更を行うかは定かでないですが、改正内容に合わせて変更された場合には、特に専門家の役員登用については、上記以外にも例えば建築士を入れることで簡易的な修繕の要否の判断等が即時にできたり、弁護士が入ることで滞納管理費請求等がスムーズにできるなどメリットが大きいと思いますので是非ご検討下さい。

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高円寺パル商店街無料法律相談会⑧

今日は毎月恒例の無料法律相談会でした。

今日は中野や新大久保など高円寺以外にお住まいの方にもお越しいただきました。高円寺の法律相談会ですが、もちろん高円寺以外にお住まいの方のご相談も受け付けておりますので来月以降もご予約いただければと思います。

 

今日は高円寺で昼食をとる時間があったので、大学時代以来久しぶりに北口のハンバーグ屋に行こうと思い立ち探してみましたが、正確な場所も店名も覚えていなかったのでなかなか見つからず。時間がなくなってきたので諦めてファストフード店に向かおうと思ったその時、ようやく発見しました。見ても店名は全然ピンと来ませんでしたが、この外観と中のカウンター席の感じは間違いありません。調べてみるとハンバーグステーキ専門店NEW-BURGという店名で高円寺で38年営業している老舗でした。店頭のメニューを見ると(目玉焼き付き)ハンバーグセット500円、日替わりでさらに揚げ物がプラスされる日替わりセットは600円という安さ。老舗の洋食屋さんであり味は相当満足できるレベルなのでこのコスパは素晴らしいとしか言いようがありません。

しかし今日は残念ながら店を探すまでに時間を食ってしまい、全然ゆっくり食べられなかった上、慌てていて肝心のハンバーグの写真も撮り忘れる失態。なので今日のところは外観のみで…。また来月以降チャンスをうかがいます。

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経済的更生のための債務整理

弁護士の介入する債務整理とは、多重・多額の債務の負担に苦しみ経済的に苦しい状況におかれた方の債務を減額・猶予したり、債務を免れさせることによって、債務者を経済的に更生させ、社会生活再建を図る制度です。債務整理手続には①裁判所を介さずに金融機関等の債権者と弁護士の間で債務の減額や分割返済の金額・期間を任意に話し合い和解する「任意整理」、②返済が不可能となったため裁判所に申立をして債務を免除してもらう「自己破産」、③返済が厳しくなったため裁判所に申立をして債務を減額してもらい可能な範囲で債権者に対し返済を行う「個人再生」があります。債務総額や債務者の収入や財産の状況に照らし相応しい手続を3つの中から選択して債務整理を行い、債務者を多重債務から逃れさせ、経済的更生を図ります。

しかし、上記の債務整理手続は、手続を行った時点では債務者を多重債務から免れさせる素晴らしい制度ではあるのですが、手続を行った後のフォローは十分でなく、債務者の経済的更生という手続の趣旨目的に照らし完全な制度であるとはいえません。残念ながら、例えばギャンブル依存により多額の借金を作ってしまった者などは依存を克服しなければまた借金をします。任意整理を終えて和解が成立してから半年や1年経ってから、また支払が難しくなり和解書に定めた分割支払ができなくなってしまったり、一度破産申立をした債務者が数年後にまた債務整理を行うケースは珍しくありません。これでは、債務整理手続によりその場しのぎで債務を軽くしただけで、経済的更生による社会生活再建という債務整理手続の目的を真に達成したとはいえません。

そこで、当事務所では弁護士の介入する債務整理という手続を、単に任意整理や破産申立を代理するだけの手続としてとらえるのではなく、真に債務者の経済的更生を図り、社会生活再建を促すための手続であるととらえ、債務者の経済的更生のためにできる限りの支援を行っていきたいと考えております。具体的には、債務整理手続後も債務整理者の家族等と協力しながら家計状況を確認したり、場合によっては許可を得て口座の管理を行ったり、ギャンブル等の依存症であれば依存症克服のための支援、関係機関への橋渡しなどです。このような経済的更生のための債務整理手続については、今後もこのブログや事務所ホームページの中で取り扱っていきより具体的な経済的更生方法を提示していきたいと思っております。

 

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マンションサプリ取材

先日、マンションの売却、購入、相場、管理など都内のマンションに関する情報を提供するサイトであるマンションサプリから取材を受けました。「こんな時はどうなる!?マンションにまつわるトラブルQ&A」というタイトルでマンション売買の際のトラブル事例に対し回答しています。

こんな時はどうなる!?マンションにまつわるトラブルQ&A その2 | マンションサプリ

Q&Aの内容についてはサイトを見ていただくとして、マンションサプリにはマンション相場比較やマンション探訪記のコーナーがあって、業務外でも半分趣味のようにマンションを中心とした不動産情報を検索している私にとってはなかなか面白い情報が満載です。東京オリンピックの影響で都心部のマンション価格はどんどん上昇しており、今後はオリンピック開催時期くらいまで上昇を続けるのか、それとももう少し早い来年あたりに価格上昇のピークを迎えるなどと言われており、ここからしばらくは価格の大幅な変動が予想されますので、買う方だけでなく売る方も(売る方の資産価値の維持という観点からマンション管理についても取り扱っています)情報に敏感になり、このようなサイトはどんどんアクセス数を伸ばしていくのかなと思います。

 

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